Juridique - Acquisition - Acte de vente
Acte de vente
Il existe deux sortes « d’avant-contrat » pour la vente d’un bien immobilier, la promesse de vente et le compromis de vente.
1. La promesse unilatérale de vente
2. La promesse synallagmatique de vente, dénommée plus couramment « compromis de vente »
Ces deux contrats n’engagent pas de la même façon le vendeur et l’acheteur tant au niveau des droits que des obligations des parties.
Le vendeur et le futur acquéreur décident du type de contrat qu’ils veulent signer et clauses à mentionner.
Promesse unilatérale de vente (PUV)
- Définition :
C’est un engagement du vendeur qui donne à l’acquéreur une option sur un bien pendant un délai limité, clairement précisé dans la promesse de vente. L’acquéreur verse, en échange, une indemnité d’immobilisation (Code civil : art. 1 589).
La promesse unilatérale de vente doit, sous peine de nullité, être constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé signé et enregistré dans un délai de 10 jours (CGI :art. 1 840-A).
- Indemnité d’immobilisation :
L’indemnité d’immobilisation est versée par l’acquéreur au vendeur (d’un montant généralement compris entre 5 et 10 % du montant total de la vente) lors de la signature de la promesse de vente. Ce montant sera donc imputé sur le prix de vente. En revanche, si l’acquéreur renonce à l’achat du bien, il perd alors le montant de l’indemnisation versé.
- Les conséquences de la signature de la PUV :
Pour le vendeur :
La signature de la promesse de vente entraîne, pour le vendeur, son engagement de réserver son bien à l’acquéreur pendant toute la durée d’option et d’executer la vente si l’option est levée dans le délai de l’option.
Le vendeur ne pourra donc pas proposer à la vente le bien au cours de la durée d’immobilisation, ni refuser la vente après la levée d’option.
Pour l'acquéreur :
La signature de la promesse de vente confère à l’acquéreur une faculté de choix. Il aura, en effet, avant que le délai d’option ne soit écoulé, la possibilité :
· soit d’acheter le bien en levant l’option. Dans ce cas, le montant de l’indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur lors de la signature s’imputera sur le prix de vente.
· soit de renoncer à l’achat du bien. L’acquéreur peut ne pas lever l’option et, de ce fait, signifier au vendeur son renoncement à l’achat. Il perd alors les indemnités d’immobilisation versées à la signature de la promesse de vente.
La promesse synallagmatique de vente "compromis de vente"
- Définition :
C’est un acte qui correspond à une vente ferme qui engage l’acquéreur au même titre que le vendeur moyennant un prix de vente déterminé. Toutefois, le vendeur et l’acquéreur peuvent se réserver la possibilité de renoncer à leur engagement pendant un délai précisé dans le compromis de vente.
Un acompte est demandé à l’acquéreur pour réserver le logement pendant la durée du compromis de vente.
Son enregistrement n’est pas obligatoire (art 1840-A du CGI).
- Acompte :
L’acompte est versé par l’acquéreur au vendeur pour réserver le logement. Généralement, il correspond à 10 % du montant global de la vente.
- Les conséquences de la signature du compromis de vente :
Cet acte marque l’engagement ferme et définitif du vendeur et de l’acquéreur. Chacune des deux parties peut donc obliger l’autre à respecter son engagement ; s’il le faut en saisissant le tribunal de grande instance.
Les parties peuvent avoir intérêt à faire inclure dans le compromis de vente des clauses suspensives. Dans ce cas, la vente se réalisera sous certaines conditions ; par exemple, sous réserve de l’obtention des prêts bancaires ou sous réserve d’avoir revendu le logement précédent, etc…
Si la (ou les) condition(s) suspensive(s) ne se réalise(nt) pas, le contrat est annulé et les parties retrouvent leur pleine et entière liberté. Les sommes versées pour l’acompte seront alors intégralement restituées à l’acquéreur sans retenue ni pénalité.
Pour le vendeur :
Lorsqu’une faculté de dédit à été inscrite dans l’acte d’engagement, le vendeur qui renonce à vendre son logement avant l’expiration du délai convenu doit rembourser à l’acquéreur le double de l’acompte qu’il a reçu.
Si le vendeur renonce à vendre son logement une fois le délai expiré, l’acquéreur peut saisir le notaire qui constatera le défaut du vendeur et signera l’acte de vente puis le fera homologuer par le tribunal.
Pour l'acquéreur :
Lorsqu’une faculté de dédit a été inscrite dans l’acte d’engagement, l’acquéreur qui décide de ne plus acheter le logement avant l’expiration du délai convenu (pour des motifs non prévus dans le contrat), perd le montant de l’acompte qu’il a versé.
Si l’acquéreur se retracte une fois le délai expiré, le vendeur peut le contraindre à acheter en l’assignant en justice.
Un délai de 3 mois est généralement nécessaire entre la signature de l’avant-contrat de vente et celle de l’acte définitif de vente
L’acte définitif de vente :
C’est un acte authentique rédigé et signé devant notaire, le choix du notaire est libre.
Une fois la vente publiée à la conservation des hypothèques le notaire remet un exemplaire d’une attestation de transfert de propriété à chaque partie et garde un original (la minute).
