عقد البيع

المعلومات القانونية - الشراء - عقد البيع

عقد البيع

ثمة شكلان من أشكال " التزام ما قبل العقد " لبيع عقار من العقارات وهما: وعد البيع ومواعدة البيع.
- وعد البيع من طرف واحد
- وعد البيع من الطرفين والمسمى بلغة السوق " مواعدة البيع "
ولا يلزم هذان الشكلان من أشكال العقد البائع والشاري بالحقوق والواجبات نفسها.
ويعود للبائع وللشاري المستقبلي قرار تحديد نوع العقد الذي ينويان توقيعه و تحديد البنود التي سترد فيه.

وعد البيع من طرف واحد
تعريف:
هو أن يلتزم البائع بمنح الشاري حق الخيار في خصوص عقار من العقارات لمهلة محددة تكون مذكورة بوضوح في وعد البيع. في المقابل، يدفع الشاري مبلغا من المال كتعويض وقف حركة العقار ( المادة 1589 من القانون المدني).
يجب تحرير وعد البيع من طرف واحد بشكل صك رسمي أو عقد ذي توقيع خاص في مهلة أقصاها عشرة أيام وإلا أعتبر الوعد كأنه لم يكن (المادة 1840 - أ – من قانون الضرائب العام).

تعويض وقف حركة العقار:
يدفع الشاري إلى البائع مبلغا من المال كتعويض وقف حركة العقار يوازي عموما 5% إلى 10% من سعر العقار الإجمالي عند توقيع وعد البيع.ثم يتم اقتطاع هذا المبلغ من سعر العقار. أما في حال تراجع الشاري عن شراء العقار فيضيع عليه مبلغ التعويض الذي دفعه.

- مفاعيل توقيع وعد البيع من طرف واحد:
بالنسبة إلى البائع:
إن توقيع وعد البيع هذا يتأتى منه التزام البائع بحجز عقاره للشاري طوال مدة الخيار وإجراء البيع عند مزاولة حق الخيار خلال المهلة المعطاة للخيار.
لا يحق إذا للبائع أن يعرض عقاره للبيع خلال مدة وقف حركة العقار ولا أن يرفض البيع عند مزاولة حق الخيار.
بالنسبة إلى الشاري:
إن توقيع وعد البيع يعطي للشاري القدرة على الاختيار. وهكذا فإن باستطاعته قبل انقضاء مهلة الخيار أن:
- يشتري العقار بمزاولة حق الخيار وفي هذه الحالة يتم اقتطاع المبلغ المدفوع كتعويض وقف حركة العقار عند التوقيع من مبلغ البيع الإجمالي.
- أو يتراجع عن شراء العقار إذ يمكن للشاري ألا يقوم بمزاولة حق الخيار وبالتالي الإشارة إلى البائع عن تراجعه عن الشراء. فيضيع عليه عندئذ تعويض وقف حركة العقار المدفوع عند توقيع وعد البيع.

وعد البيع من الطرفين أو " مواعدة البيع " :
- تعريف:
هو عقد بيع مبرم يخضع الشاري والبائع على حد سواء لالتزامات لقاء مبلغ من المال محدد لإتمام البيع.
إلا أنه باستطاعة البائع والشاري الاحتفاظ بإمكانية التراجع عن التزامهما خلال مهلة محددة في مواعدة البيع.
يطلب من الشاري أداء مبلغ من المال كعربون لقاء حجز المسكن خلال مدة مواعدة البيع.
ولا يكون إجباريا تسجيل العربون (المادة 1840 - أ – من قانون الضرائب العام).
- العربون:
يدفع الشاري إلى البائع مبلغا من المال كعربون لقاء حجز المسكن أو المنزل. وفي العموم يحدد العربون بعشرة في المائة من قيمة البيعة الإجمالية.

- مفاعيل توقيع مواعدة البيع:
نتائج توقيع مواعدة البيع: البائع والشاري التزاما".
يشير توقيع مواعدة البيع إلى التزام البائع والشاري التزاما" كاملا" ونهائيا" بالبيع. ويحق لكل من الطرفين إجبار الآخر على احترام التزامه حتى لو أدى الأمر إلى رفع القضية إلى محكمة الاستئناف .
ويمكن للطرفين حرصا" على مصلحة كل منهما إدراج بنودا" معلقة في مواعدة البيع. وفي حالة كهذه يجري البيع بشروط معينة كشرط الحصول على قروض مصرفية أو بيع المنزل الساق الخ .
وفي حال عدم تنفيذ البنود المعلقة يعتبر العقد لاغيا" ويسترجع الطرفان كامل حريتهما وتتم إعادة المبالغ المدفوعة كعربون بالكامل إلى الشاري دون تحفظ أو غرامة.
بالنسبة إلى البائع:
في حال تم ذكر القدرة على الرجوع عن الالتزام في العقد، يجب على البائع الذي يعدل عن بيع منزله قبل انقضاء المهلة المتفق عليها تسديد ضعفي مبلغ العربون إلى الشاري.
وفي حال عدل البائع عن بيع منزله بعد انقضاء المهلة، يمكن للشاري اللجوء إلى الكاتب العدل الذي يحدد تقاعس البائع ويوقع عقد البيع ويصدقه في المحكمة .
بالنسبة إلى الشاري :
في حال تم ذكر القدرة على الرجوع عن الالتزام في العقد ، يخسر الشاري مبلغ العربون الذي دفعه إذا ما قرر عدم شراء السكن قبل انقضاء المهلة المتفق عليها ( لأسباب غير واردة في العقد ) .
وإذا ما تراجع الشاري عن التزامه بعد انقضاء المهلة يمكن للبائع أن يجبره على الشراء بواسطة القضاء.
بشكل عام، تكون مهلة ثلاثة أشهر كافية بين توقيع التزام ما قبل عقد البيع وتوقيع عقد البيع النهائي.
عقد البيع النهائي :
هو صك رسمي محرر وموقع لدى الكاتب العدل علما" أن للمتعاقدين حرية اختيار الكاتب العدل.
لدى نشر البيع في سجل الرهن العقاري يعطي الكاتب العدل نسخة عن إفادة نقل الملكية إلى كل من الفريقين ويحتفظ بالنسخة الأصلية ( المحضر ).